L'investissement locatif reste un des investissements préférés des français. Voici les clés pour le réussir.

L’investissement locatif fait partie des investissements préférés des français et le climat économique actuel y est d’ailleurs très favorable, avec des taux d’intérêt sur les emprunts dépassant rarement les 1,5%. Cependant, surtout lorsqu’il s’agit de son premier achat, il est important de prendre en compte un certain nombre d’éléments. Voici les clés pour réussir son investissement locatif.

Prendre son temps

Lorsqu’on décide d’entreprendre un projet d’investissement locatif, il faut être très attentif à au contexte économique et s’intéresser au marché en amont.

Il est notamment essentiel de bien choisir son secteur, qu’il soit porteur. Les centre-villes sont par une valeur sûre. Quant aux périphéries, il faut s’intéresser à l’environnement du bien, quitte à interroger le voisinage. Comment est le quartier ? il y a-t-il toutes les commodités nécessaires à proximité du logement ? est-il bien desservi par le réseau de transports en commun? À proximité d’établissements éducatifs (écoles, universités, etc)?

Les statistiques du secteur valent aussi la peine d’être étudiées. Par exemple, s’intéresser au taux d’emploi dans la région proche, ou encore le part des logements vacants et les prix pratiqués, qui donnent un indice certain sur la facilité à louer le bien ou non. Il faut se poser les bonnes questions. Des travaux sont-ils à prévoir ? combien coûteraient-ils ? S’il s’agit d’un logement ancien, une rénovation est à prévoir et sûrement la mise en place d’un nouveau compteur d’électricité Enedis, présenté ici. Gestionnaire de réseau, ils s’occupent de leur installation, des raccordements et de la gestion des pannes générales.

Il est donc essentiel de prendre son temps et ne pas se précipiter : cela peut prendre de très longs mois avant de trouver le bien idéal qui correspondra aux critères. Il ne faut cependant pas voir les choses en trop grand. Un investissement locatif doit constituer un complément de revenu. La part de l’investissement ne doit donc pas peser trop lourd dans le budget mensuel. Il est question de rester raisonnable.

Choisir le bon locataire

Une fois avec mis la main sur le bien idéal, il est important de s’assurer de la pérennité de son investissement locatif. La première choses importante est de trouver le bon locataire et être certain que le loyer soit versé tous les mois. Il doit aussi être respectueux, ne pas dégrader le logement. Il est judicieux d’exiger le maximum de garanties, sans pour autant être dans la discrimination. Lors de l'état des lieux avec le futur locataire, soyez attentif à bien prendre note de chaque détail. Si l’état du logement à sa sortie le justifie, il sera possible de conserver le dépôt de garanti versé par l’occupant le jour de la signature du bail.

Il peut également être judicieux de souscrire une Garantie locative pour s’assurer du versement des loyers en cas de loyers impayés de la part du locataire. Une plus chère peut également couvrir les risques et dégâts locatifs. Elle représentera entre 1,5 et 2,5% des loyers.

Confier la gestion à un pro

La gestion locative, surtout lorsqu’il s’agit de son premier investissement peut s’avérer très chronophage. Confier la gestion à une agence peut être une solution dans les premiers temps et permettra d’apprendre. Pour les affaires plus graves comme en cas de loyers impayés, l’agence peut se tourner vers le propriétaire bailleur. Il est donc important de garder un œil sur la gestion de son logement. Mieux vaut par exemple réaliser soi même l’état des lieux et discuter avec son locataire. Il appréciera aussi d’être conseillé quant aux démarches de mise en service de ligne internet et de compteur d’énergie auprès des fournisseurs comme Total Direct Energie. Ce fournisseur dit “alternatif” travaille avec Enedis, l’entreprise qui gère le réseau français d’électricité. Rien ne change sur le plan technique par rapport aux autres fournisseurs, sauf le prix. Rendez-vous sur cette page pour plus d’informations. La gestion de son investissement locatif comporte de nombreux avantages et apporte des bénéfices pour le propriétaire, mais représente un certain coût : prévoir entre 5 et 10% du loyer.

H2 Profiter de la fiscalité

L’Etat a mis en place un certain nombre de mesures pour inciter à l’achat de bien réservés à l’investissement locatif, et ce qu’il s’agisse d’un bien neuf ou d’un bien ancien. Il faut donc, en fonction de son secteur se demander quel investissement sera le plus rentable en tenant compte des avantages fiscaux. Car avant d’acheter, au delà de chercher à acheter un bien avec un très forte rentabilité, il faut avant tout penser défiscalisation. Les deux investissements présentent des avantages : un bien ancien sera moins cher que le neuf, en plus d’être généralement mieux situé. Mais il faudra prévoir des travaux pour le mettre aux normes, en particulier sur le plan énergétique. Ces travaux pourront cependant être financés en partie par des aides de l’Etat. Alors que le neuf, plaisant car au goût du jour, ne nécessite pas de travaux. Mais les bien neufs sont situés principalement en périphérie des villes puisqu’en hyper centre, rares sont les terrains constructibles. Il faudra aussi tenir en compte des possibles retards de livraison de la part des promoteurs.

●     Loi Pinel : mise en place pour les logements neufs, ce dispositif permet une déduction d’impôt si le logement est réservé à la location pour des durées de 6, 9 ou 12 ans, en tant que résidence principale. Elle est disponible jusqu’au 31 décembre 2021.

●     Loi Denormandie : mise en place pour les logements anciens, ce dispositif permet une déduction d’impôt si le logement est réservé à la location nue ou non meublée pour des durées de 6, 9 ou 12 ans comme résidence principale. Le logement doit avec été sujets à des rénovations dont le montant représente au moins 25% du coût total de l’investissement.

Par Alexiane TURCANT