La tendance actuelle, du moins dans les grandes villes, qui voit la tension locative se resserrer encore et les prix à la location augmenter, agit comme un catalyseur sur un mode de vie par ailleurs de plus en plus recherché : la colocation. De plus en plus de profils s’y intéressent côté locataire et la rentabilité est l’une des meilleures dans l’immo locatif côté propriétaire.
Les avantages de la colocation
Des loyers plus élevés pour une meilleure rentabilité
Si votre logement a une grande surface, la colocation sera le moyen d’obtenir la meilleure rentabilité. La somme des loyers d’un appartement loué en colocation est supérieure à celui du loyer loué en mono habitation. C’est même le but de la colocation pour le propriétaire.
Prenons l'exemple de la gestion d’un appartement meublé de 54 m² à Villeurbanne : loué en monohabitation, son loyer approche les 950 €. En colocation, avec un aménagement optimisé, il est possible de le louer à 1 350 € en divisant le loyer entre 3 chambres de 450 € avec des baux individuels. Cela représente un gain de 4800 € sur un an.
La colocation : plus facile à louer qu’une grande monohabitaiton
Plus votre bien sera grand, plus il sera cher, c’est du bon sens. Cela fonctionne pour le prix que vous le payerez à l’achat mais aussi pour le loyer de sa location. Et plus le loyer est cher, plus on réduit le nombre de candidats potentiels. En divisant le montant total du loyer en autant de locataires (donc de chambres), il sera plus facile de le remplir. Les colocataires règleront un loyer à la hauteur de leur bourse. Cela permettra aussi de réduire la gestion du risque d’impayés.
Une meilleure gestion du risque d’impayés
La gestion du risque est plus facile à maîtriser en passant par la colocation puisque le risque est divisé entre les colocataires.
Par exemple, pour la gestion d’une colocation à Lyon, disons de 3 chambres, le propriétaire peut rédiger 3 baux individuels (choix qui favorise les locataires et augmente donc le nombre de candidatures) et demander possiblement 6 garants.
Dans le cas d’une mono habitation, s’il n’y a qu’un bail pour une famille et que celle-ci ne paye pas ses loyers, le propriétaire ne touchera aucun revenu locatif. L’avantage avec la coloc c’est que si un des colocataires ne paye pas son loyer, les deux autres continuent de payer le leurs.
Le même raisonnement s’applique à la vacance locative. Si un logement est loué en mono habitation, le turn over est moins présent sur la durée mais le risque de avance plus grand. En colocation avec baux individuels, si un colocataire s’en va, vous continuez de toucher une partie du loyer (celle payés par les autres colocataires).
Des profils plus divers en colocation
En matière de profil de candidat, la colocation offre indubitablement des avantages.
Dans les grandes villes où la tension locative est forte (Lyon, Paris, Montpellier, Toulouse), de plus en plus de personnes se tournent vers la colocation : jeunes actifs, familles monoparentales, retraités. Autant de possibilité pour les propriétaires. Attention tout de même dans le choix des candidats à veiller à une forme d’homogénéité, davantage dans leur mode de vie que leur âge.
Une fiscalité avantageuse
Comme la colocation concerne à 99 % des cas des biens meublés, vous serez sous le statut avantageux du Lmnp (loueur meublé non professionnel) ou Lmp (loueur meublé professionnel) en ce qui concerne votre fiscalité. Vous aurez donc la possibilité, suivant le régime que vous choisirez (réel ou forfaitaire), de déduire un abattement de 50 % de vos recettes ou de pouvoir amortir votre bien. C’est un point essentiel quand on se lance dans un investissement locatif.
La colocation: un choix sans désavantages ?
Si la colocation propose des avantages importants, qu’en est-il de sa gestion? On ne va pas se mentir: elle est plus chronophage.
Un plus gros turnover
En individualisant les baux (recommandés à partir de 3 chambres), la colocation entraîne un turn over plus important. Opter pour un bail unique réduit ce risque mais augmente la difficulté de trouver des candidats car il est difficile d’évaluer la demande concernant des groupes de coloc déjà constitués.
Une gestion chronophage
Le turn over n’est pas impactant en soi puisque la colocation permet de trouver facilement des candidats, mais a gestion qu’il implique l’est davantage.
Chaque départ ou arrivée d’un locataire signifie :
Une fiscalité avantageuse
Comme la colocation concerne à 99 % des cas des biens meublés, vous serez sous le statut avantageux du Lmnp (loueur meublé non professionnel) ou Lmp (loueur meublé professionnel) en ce qui concerne votre fiscalité. Vous aurez donc la possibilité, suivant le régime que vous choisirez (réel ou forfaitaire), de déduire un abattement de 50 % de vos recettes ou de pouvoir amortir votre bien. C’est un point essentiel quand on se lance dans un investissement locatif.
La colocation: un choix sans désavantages ?
Si la colocation propose des avantages importants, qu’en est-il de sa gestion? On ne va pas se mentir: elle est plus chronophage.
Un plus gros turnover
En individualisant les baux (recommandés à partir de 3 chambres), la colocation entraîne un turn over plus important. Opter pour un bail unique réduit ce risque mais augmente la difficulté de trouver des candidats car il est difficile d’évaluer la demande concernant des groupes de coloc déjà constitués.
Une gestion chronophage
Le turn over n’est pas impactant en soi puisque la colocation permet de trouver facilement des candidats, mais a gestion qu’il implique l’est davantage.
Chaque départ ou arrivée d’un locataire signifie :
- publier une annonce
- répondre à des questions
- évaluer des candidatures
- faire les visites
- faire un état des lieux pour la personne qui sort et un autre pour celle qui rentre
- rédiger un bai
- éventuellement faire une régularisation des charges
- etc.
C’est pourquoi nombre de bailleurs confie la gestion de leur bien à des agences de gestion locative. Mon Bel Appart par exemple, agence spécialisée dans la location meublée longue durée, a digitalisé ses services pour offrir un service plus performant et plus réactif.
